Schönheitsreparaturklausel mit starren Fristen auch bei Gewerberäumen unwirksam
Donnerstag, 9. Oktober 2008 | Autor: Pfelzer
Die formularmäßige Übertragung von Schönheitsreparaturen mit starren Fristen auf den Mieter eines Gewerberaumes ist unwirksam. Eine solche Klausel benachteilgt den Mieter unangemessen. Dies hat der BGH in einem aktuellen Urteil entschieden.
Die Beklagte hatte von April 1991 bis März 2006 vom Kläger ein Ladenlokal zum Betrieb einer Änderungsschneiderei gemietet. In dem Formularmietvertrag war vereinbart, dass der Vermieter während der Mietzeit nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen des Mietobjektes verpflichtet ist, vielmehr oblag es dem Mieter, nach einem starren Fristenplan gewisse Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durch einen Fachhandwerker durchführen zu lassen.
Der Vermieter beantragte die Feststellung, dass die Beklagte zur Vornahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet sei. Landgericht und Oberlandesgericht wiesen die Klage ab. Auch die Revision vor dem BGH blieb ohne Erfolg.
Die Beklagte ist dem Kläger gegenüber nicht zur Vornahme der vertraglich vereinbarten Schönheitsreparaturen verpflichtet.
Nach der gesetzlichen Regelung hat nicht der Mieter, sondern der Vermieter die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Das folgt aus der in § 535 Abs. 1 S. 2 BGB geregelten Verpflichtung, das Mietobjekt während der gesamten Vertragszeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Die ständige Rechtsprechung hat jedoch eine vertragliche Übertragung auf den Mieter gebilligt. Diese Übertragung ist auch im Wege eines Formularmietvertrages möglich.
“Ergibt sich die Übertragung der Schönheitsreparaturen allerdings aus einem Formularmietvertrag, ist sie als Allgemeine Geschäftsbedingung zusätzlich an den §§ 305 ff. BGB zu messen. Nach der auch auf gewerbliche Mietverhältnisse anwendbaren Inhaltskontrolle des § 307 BGB ist eine Formularklausel dann unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Das ist im Zweifel anzunehmen, wenn die Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist.”
Dies ist dann gegeben, wenn der Mieter zu Schönheitsreparaturen nach einem starren Fristenplan verpflichtet ist. Ihm ist damit der Einwand genommen, dass ein Renovierungsbedarf nicht besteht. Überträgt hingegen ein Vermieter die Durchführung der Schönheitsreparaturen nicht auf den Mieter, dann müsste er - mangels gesetzlicher Fristenregelung - erst dann renovieren, wenn durch vertragsgemäßen Gebrauch ein Renovierungsbedarf entstanden wäre.
Das Urteil des BGH v. 08.10.2008 (Az.: XII ZR 84/06) finden Sie demnächst hier!
