Mietrecht: Eine nachträglich getroffene Vereinbarung über die Endrenovierung einer Mietwohnung kann wirksam sein
Freitag, 16. Januar 2009 | Autor: Pfelzer
Eine Endrenovierungsklausel, die im Wohnungsübergabeprotokoll vereinbart wurde, ist nicht schon deshalb unwirksam, weil der Wohnraummietvertrag eine unwirksame Klausel hinsichtlich der Schönheitsreparaturen enthält. Dies hat der für das Wohnraummietrecht zuständige Senat des Bundesgerichtshofs aktuell entschieden.
Im entschiedenen Fall war der Beklagte Mieter einer Wohnung des Klägers. In dem Formularmietvertrag war unter § 16 Nr. 1 geregelt, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen während der Mietdauer mindestens in bestimmten Zeitabständen “fachgerecht und der Art der Mieträume entsprechend regelmäßig auszuführen” hat. In § 16 Nr. 2 des Mietvertrages war zudem geregelt, dass der Mieter die Mieträume in einem Nr. 1 entsprechenden Zustand zurückzugeben hat. Das von den Parteien unterschriebene Übergabeprotokoll enthielt in Nr. 6 die Regelung, dass derMieter die Wohnung vom Vormieter im renovierten Zustand übernimmt und sich gegenüber dem Vermieter dazu verpflichtet, die Wohnung bei Ende des Mietvertrages ebenfalls in renoviertem Zustand wieder zu übergeben.
Der Kläger begehrt nunmehr u.a. Schadensersatz für Renovierungsarbeiten nach Beendigung des Mietverhältnisses.
Das Amtsgericht die Klage insoweit abgewiesen, das Berufungsgericht die hiergegen gerichtete Berufung des Klägers zurückgewiesen. Die Revision vor dem Bundesgerichtshof hatte Erfolg.
Der Bundesgerichtshof vertritt entsprechend seiner jüngeren Rechtsprechung die Ansicht, dass ein Anspruch des Klägers nicht aus dem Mietvertrag hergeleitet werden kann, da sowohl in § 16 Nr. 1 als auch § 16 Nr. 2 des Formularmietvertrages die Schönheitsreparaturen bzw. die Endrenovierung an starre, vom Abnutzungszustand losgelöste, Fristen gekoppelt sind.
Eine Renovierungspflicht ergibt sich jedoch aus Nr. 6 des Übergabeprotokolls, sofern es sich dabei um eine Individualabrede zwischen den Parteien handelt. Anders als in einer Formularklausel unterliegt die Individualabrede nicht der Inhaltskontrolle des § 307 BGB. Ebenso wenig ist die Individualabrede im zugrundeliegenden Fall gem. § 139 BGB nichtig, wonach bei Nichtigkeit eines Teils (hier § 16 Nr. und 2 des Formularmietvertrages) im Zweifel das gesamte Rechtsgeschäft nichtig ist. Da die Individualabrede vorliegend erst nachträglich getroffen wurde, fehlt es somit an der Einheitlichkeit des Rechtsgeschäfts. Vielmehr haben die Parteien durch das Protokoll der Wohnungsübergabe dem bestehenden Mietvertrag eine weitere Abrede hinzugefügt.
Der BGH hat die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen, um zu klären, ob es sich bei Nr. 6 des Übergabeprotokolls tatsächlich um eine Individualabrede handelt oder um ein vom Kläger zur Mehrfachverwendung bestimmtes Formular handelt, welches als Allgemeine Geschäftsbedingung der Inhaltskontrolle des § 307 BGB unterliegt.
Quelle: PM des BGH vom 14.01.2009. Das Urteil (Az.: VIII ZR 71/08) finden Sie demnächst hier!
Da jeder Fall anders gelagert ist, kann dieses Urteil nicht die individuelle Rechtsberatung ersetzen.
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