Mietrecht: Farbwahlklausel für Schönheitsreparaturen während der Mietzeit ist unwirksam
Donnerstag, 19. Februar 2009 | Autor: Pfelzer
Eine Klausel, die einem Mieter während der Mietzeit vorgibt, die Mieträume in einer vorgegebenen Farbwahl zu streichen ( Farbwahlklausel ), ist unwirksam. Der für das Wohnraum - Mietrecht zuständige Senat des Bundesgerichtshofs hat seine diesbezügliche Rechtsprechung nunmehr bestätigt.
Die Kläger waren Mieter einer Wohnung der Beklagten. Der Formularmietvertrag enthielt folgende Klausel:
“Die Durchführung der Schönheitsreparaturen obliegt dem Mieter. Diese umfasse insbesondere das Tapezieren, das Anstreichen der Decken und Wände, das Pflegen der Fußböden, das Streichen der Innentüren und Außentüren von innen, des sonstigen Holzwerks sowie das Streichen der Heizkörper und Versorgungsleitungen innerhalb der Mieträume in neutralen Farbtönen. …”
Weiterhin enthielt die Klausel den Zusatz:: “Bei normaler Nutzung sind die Schönheitsreparaturen ab Vertragsbeginn gerechnet, in Küche, Bad und WC alle drei Jahre, für alle übrigen Räume alle 5 Jahre durchzuführen.”
Nach Auszug der Kläger ließ die Beklagte Instandsetzungs- und Renovierungsarbeiten in der Wohnung durchführen. Die Kosten für die Schönheitsreparaturen rechnete die Beklagte mit dem Anspruch auf Rückzahlung der Kaution auf. Die Kläger machten die Rückzahlung dieses Betrages geltend.
In erster Instanz obsiegten die Kläger. Auf die durch die Beklagte eingelegte Berufung hat das Berufungsgericht die Klage abgewiesen. Die zugelassene Revision der Kläger hatte Erfolg.
Der Bundesgerichtshof hat dazu ausgeführt, dass nach seiner Rechtsprechung eine Klausel, die den Mieter während der Mietdauer zu einer vorgegebenen Farbwahl verpflichtet, der Inhaltskontrolle nicht Stand hält, sofern kein anerkennenswertes Interesse des Vermieters hierfür besteht. Eine solche Klausel liegt hier vor, ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters ist nicht ersichtlich.
Da die Klausel bereits aus dem Grunde unwirksam ist, der Mieter somit nicht zu Schönheitsreparaturen wirksam verpflichtet wurde und demnach auch keine Aufrechnung mit der Kaution hinzunehmen hatte, konnte der Bundesgerichtshof die Frage offen lassen, ob die Klausel einen starren oder einen zulässigen flexiblen Fristenplan enthält. Ein starrer Fristenplan führt in der Regel zur Unwirksamkeit einer solchen Klausel. Das Berufungsgericht hatte aufgrund der Formulierung “bei normaler Abnutzung” einen flexiblen Fristenplan angenommen, bei dem die Renovierungspflicht nicht zwingend bei Fristablauf eintritt.
Quelle: PM 35/2009 des BGH zum Urteil (Az.: VIII ZR 166/08) vom 18.02.2009. Dort finden Sie auch einen Link auf das demnächst veröffentlichte Urteil.
Aufgrund stets unterschiedlich gelagerter Sachverhalte kann dieser Beitrag eine Beratung durch den Anwalt nicht ersetzen.
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