Mietrecht: Dachterrassen bei Wohnflächenberechnung bis zur Hälfte anteilig einzubeziehen
Montag, 27. April 2009 | Autor: Pfelzer
Bei der Wohnflächenberechnung einer Mietwohnung sind Dachterrassen bis maximal zur Hälfte anteilig einzubeziehen. Die Anrechnung kann jedoch auf 1/4 begrenzt sein, wenn die Anrechnung eines geringeren Anteils der ortsüblichen Verkehrssitte entspricht. Dies hat der für das Wohnraum - Mietrecht zuständige Senat des Bundesgerichtshofs entschieden.
Der Kläger ist Mieter einer von der Beklagten angemieteten Maisonettewohnung. Die monatliche Miete beläuft sich 1.000 € zzgl. einer Betriebskostenpauschale in Höhe von 180 €. Im Mietvertrag wurde die Wohnungsgröße mit 180 qm ausgewiesen. Unstreitig war, dass die Wohnfläche der Innenräume 90,11 qm beträgt. Zu der Wohnung gehörten zwei Dachterrassen. Die Grundfläche der einen beträgt 25,20 qm, der anderen 20,00 qm.
Die Beklagte vertrat die Auffassung, dass die Grundfläche der Dachterrassen lediglich zu je 1/4 der Wohnfläche anzurechnen sei. Unter Berücksichtigung dessen, würde die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % geringer ausfallen als im Mietvertrag vereinbart. Aufgrund dieses daraus resultierenden Mietmangels minderte sie die Miete rückwirkend um monatlich 182,78 € und behielt 3.488,34 € ein. Der Kläger begehrt mit seiner Klage diesen Betrag nebst Zinsen.
Sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht wiesen die Klage ab. Die zugelassene Revision des Klägers hatte Erfolg und führte zur Zurückverweisung an das Berufungsgericht.
Nach ständiger Rechtsprechung des BGH liegt ein erheblicher Mangel dann vor, wenn die tatsächliche vorhandene Wohnfläche um mehr als 10 % hinter der vereinbarten Wohnfläche zurückbleibt. Der Begriff “Wohnfläche” wird grundsätzlich anhand der für preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen - für Mietverhältnisse aus der Zeit vor dem 01.01.2004 nach der Zweiten Berechnungsverordnung, für Mietverhältnisse nach dem 01.01.2004 nach der Wohnflächenverordnung - ermittelt. Hinzu kann die DIN 283 treten. Hiervon wird lediglich dann kein Gebrauch gemacht, wenn die Mietparteien dem Begriff der “Wohnfläche” eine andere Bedeutung beigemessen haben, ein anderer Berechnungsmodus vereinbart, ortsüblich oder nach der Art der Wohnung näher liegt.
Nach der DIN 283 sind Dachterrassen zu 1/4 anzurechnen, die Zweite Berechnungsverordnung lässt eine Anrechnung bis zur Hälfte zu, nach der Wohnflächenverordnung sind Dachterrassen in der Regel zu 1/4, höchstens jedoch zu 1/2 anzurechnen.
Das Berufungsgericht hatte offen gelassen, ob im zugrundeliegenden Fall die Anrechnung der Fläche der Dachterrassen nach der Zweiten Berechnungsverordnung oder nach der DIN erfolgt. Da der Mietvertrag aus der Zeit vor Inkrafttreten der Wohnflächenverordnung stammt, konnte diese keine Berücksichtigung finden. Nach Auffassung des Berufungsgerichts beträgt die Anrechnungsquote vorliegend sowohl nach der DIN 283 als auch nach der Zweiten Berechnungsverordnung lediglich 1/4, da der Vermieter die Mieterin bei Vertragsschluss nicht darauf hingewiesen hat, dass die Anrechnung der Dachterrassen mit einem “überdurchschnittlich hohen” Prozentsatz von mehr als 25 % erfolgt ist.
Dem ist der Bundesgerichtshof nicht gefolgt. Die Zweite Berechnungsverordnung kennt - anders als die Wohnflächenverordnung - keinen Mittel- oder Regelwert. Nach Auffassung des BGH überlässt es die Zweite Berechnungsverordnung dem Bauherrn, “die für ihn unter dem Gesichtspunkt der Wohnungsbauförderung günstigste Anrechnungsquote bis zur Hälfte zu wählen. Dieser dem Bauherrn vom Gesetz bewusst eingeräumte Spielraum kann bei der Ermittlung der Wohnfläche nach der Zweiten Berechnungsverordnung auch dann nicht unberücksichtigt bleiben, wenn es wie im vorliegenden Fall um die Frage einer möglichen Wohnflächenabweichung als Mangel der Mietsache geht.” Dies hätte zur Folge, dass ein Vermieter ggf. eine erhebliche Mietminderung wegen Wohnflächenabweichung hinnehmen müsste. Dieses nicht hinnehmbare Ergebnis führt dazu, dass nach der Zweiten Berechnungsverordnung die Grundfläche der Dachterrasse zur Berechnung der Wohnfläche hälftig anzurechnen ist.
Etwas anderes kann nur gelten, wenn die Parteien eine andere Anrechnung vereinbart haben oder die Anrechnung zu 1/4 der orstsüblichen Verkehrssitte entspricht. Nach der Rechtsprechung des BGH haben ortsübliche Berechnungsweisen Vorrang.
Quelle: PM des BGH vom 22.04.2009 (Az.: VIII ZR 86/08).
Das Urteil können Sie demnächst unter Eingabe des Aktenzeichens auf den Internetseiten des BGH nachlesen!
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