Weicht die tatsächliche Wohnfläche erheblich von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche ab, so ist der Mieter zur fristlosen Kündigung berechtigt. Das Recht zur außerordentlichen Kündigung kann jedoch dann verwirkt sein, wenn der Mieter nicht alsbald, nachdem er festgestellt hat, dass die tatsächliche Wohnfläche die vertraglich angegebene um mehr als zehn Prozent unterschreitet, von diesem Recht Gebrauch macht. Dies hat der für das Wohnraum - Mietrecht zuständige Senat des Bundesgerichtshofs aktuell entschieden.

Die Kläger waren Mieter einer Wohnung des Beklagten. Ungefähr drei Jahre nach Einzug kündigten die Mieter das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise ordentlich, weil die tatsächliche Wohnfläche um mehr als zehn Prozent hinter der im Mietvertrag mit “ca. 100 qm” vereinbarten Wohnfläche zurückblieb. Sie verlangten Rückzahlung der zuviel gezahlten Miete. Im Wege der Widerlage verlangte der Vermieter die Miete für die Zeit zwischen der fristlosen und der ordentlichen Kündigung.

Nach Einholung eines Sachverständigengutachtens, nach dem die tatsächliche Wohnfläche lediglich 77,37 qm betrug und sie somit um 22,63 Prozent hinter der vereinbarten Wohnfläche zurückblieb, verurteilte das Amtsgericht den Vermieter zur Rückzahlung der überzahlten Miete, die Mieter zur Zahlung der anteiligen Miete für die Zeit bis zum Ende des Mietverhältnisses aufgrund ordentlicher Kündigung. Auf die Berufung der Kläger hin reduzierte das Landgericht die auf die Widerklage erfolgte Verurteilung. Auf die Revision der Kläger hob der BGH das Berufungsurteil auf und wies die Widerklage ab. Da die fristlose Kündigung wirksam war, hatte der Vermieter keinen Anspruch auf weitere Mietzahlungen.

Der Bundesgerichtshof vertritt die Auffassung, dass eine Wohnflächenabweichung von 22,63 Prozent einen Mangel darstellt, “der zur Folge hat, dass den Klägern der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache nicht rechtzeitg gewährt wurde und daher die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund … gegeben sind”. Eine fristlose Kündigung erfordert keine Darlegung des Mieters, “warum ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar ist”. Für die Wirksamkeit einer Kündigung genügt es vielmehr grundsätzlich, wenn einer der gesetzlich normierten Tabestände erfüllt ist. Soweit dies gegeben ist, liegt grundsätzlich ein wichtiger Grund vor, der eine fristlose Kündigung rechtfertigt.

Das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung kann jedoch unter besonderen Umständen verwirkt sein, etwa dann, wenn der Mieter zwar erkennt, dass die tatsächliche Wohnungsgröße um mehr als zehn Prozent hinter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche zurückbleibt, er diesen Umstand jedoch nicht zeitnah zum Anlass einer fristlosen Kündigung nimmt.

Quelle: PM des BGH vom 29.04.2009 (Az.: VIII ZR 142/08)

Das Urteil können Sie demnächst unter Eingabe des Aktenzeichens auf den Seiten des BGH abrufen.

Dieser Beitrag stellt keine Rechtsberatung dar und kann eine solche aufgrund stets individueller Umstände auch nicht ersetzen.

Tipp: Führen Sie die Wohnflächenberechnung nicht selbst durch. Da diverse Vorschriften bei der Berechnung zu beachten sind, sollte diese ein Sachverständiger durchführen.

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