Der Vermieter kann nach Beendigung des Mietverhältnisses die Versorgung des Mietobjekts mit Wasser, Strom und Heizung einstellen. Dies hat der für das gewerbliche Mietrecht zuständige Senat des Bundesgerichtshofs entschieden.

Im zu entscheidenden Fall hatte der Beklagte im Erdgeschoss gelegene Räumlichkeiten zum Betrieb eines Cafès an den Kläger vermietet. Die Parteien gerieten über die Verpflichtung des Vermieters zu Nebenkostenabrechnungen in Streit. In deren Verlauf stellte der Kläger die Nebenkostenvorauszahlungen ein. Später zahlte er auch die Grundmiete nicht mehr. Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis wiederholt und drohte an, die Versorgung mit Heizenergie einzustellen. Hiergegen erhob der Mieter eine vorbeugende Unterlassungsklage.

Das Landgericht gab der Klage statt, das Berufungsgericht wies diese hingegen ab. Die Revision des Mieters vor dem BGH hatte keinen Erfolg.

Die bisherige Rechtsprechung hat in der Einstellung von Versorgungsleistungen eine besitzrechtliche verbotene Eigenmacht gesehen. Der BGH erklärt den Besitzschutz auf die Einstellung von Versorgungsleistungen jedoch nunmehr für nicht anwendbar.

Nach der Auffassung des BGH verschafft der Besitz als rein tatsächliche Sachherrschaft keinen Anspruch auf eine bestimmt Nutzung der Sache. Vielmehr gibt er lediglich Abwehransprüche gegen beeinträchtigende Eingriffe von außen. Ein solcher Eingriff ist jedoch nicht schon dann gegeben, wenn lediglich Leistungen eingestellt werden. Der Besitz verleiht kein Recht auf eine Fortsetzung der Belieferung mit Versorgungsleistungen. Die Einstellung der Versorgungsleistungen durch den Vermieter ist mit der Versorgungssperre durch einen Energieversorger vergleichbar, wenn ein Mieter seine Energie direkt von diesem bezieht. In diesem Fall sieht die herrschende Meinung ebenfalls keine Besitzverletzung.

Der Mieter kann nur aufgrund eines Mietvertrages einen Anspruch auf Fortsetzung der Versorgung haben. Nach Beendigung des Mietverhältnisses nur im Einzelfall aus Treu und Glauben. Die Grenze ist jedenfalls dort zu ziehen, in denen der Vermieter für die Versorgung kein Entgelt erhalte und ihm durch die weitere Belieferung ein Schaden entstehen würde.

Quelle: Pressemitteilung des BGH (Az.: XII ZR 137/07) vom 06.05.2009. Das Urteil finden Sie unter Eingabe des Aktenzeichens auf der Internetpräsenz des BGH.

Weitere Urteile zum Mietrecht finden Sie in der Kategorie „Mietrecht“!